5 000€ de revenu complémentaire par mois? Combien dois-je investir?

Pour toucher 5 000 € de revenu passif net par mois grâce à l'investissement immobilier, il faut tenir compte de plusieurs facteurs : le rendement locatif, les coûts liés à l'entretien, la fiscalité, les charges et les fluctuations du marché immobilier. Immerso vous donne une estimation basée sur les marchés immobilier en France et en Europe.

1. Estimation générale du capital nécessaire pour 5 000 € de revenu net mensuel

Le montant à investir dépend du rendement locatif des biens. Le rendement locatif brut se calcule en fonction du prix d'acquisition du bien et des loyers perçus. En France, les rendements varient de 3% à 10% brut selon la localisation du bien. Voici une estimation simplifiée :

• Rendement locatif brut de 5% (hypothèse raisonnable pour la France)

  • Pour toucher 5 000 € par mois, soit 60 000 € par an, il faudrait un capital investi de : 60 000€ / 5% = 1 200 000€.

• Rendement locatif brut de 7% (plus optimiste pour certaines zones en Europe ou les zones françaises secondaires tendues comme Lille, Angers, Tours ou Montpellier)

  • Pour un rendement de 7%, le capital nécessaire serait : 60 000€ / 7% = 857 000€.

    
    

Ces calculs ne prennent pas en compte la fiscalité, les charges locatives non récupérables, ni l'effet de levier du crédit.

2. Facteurs à considérer

a) Les rendements locatifs en France

En France, le rendement locatif varie fortement en fonction de la région :

• Grandes villes comme Paris, Lyon, Bordeaux, et Lille proposent des rendements bruts entre 3% et 5%. Cependant, ces villes offrent une meilleure sécurité locative et des perspectives de valorisation à long terme.

• Villes moyennes (Orléans, Rennes, Montpellier) offrent des rendements entre 4% et 7%, avec plus de potentiel d'achat à un prix plus bas et des rendements bruts plus élevés.

• Zones rurales et petites villes : rendements potentiellement plus élevés (8% à 10%), mais avec un risque locatif accru (vacance locative plus longue en cas du départ du locataire).

b) Investissements en Europe

Certains pays européens offrent des rendements locatifs plus attractifs que la France :

• Espagne et Portugal : rendements moyens entre 5% et 8%. Le marché immobilier est généralement plus abordable, surtout en dehors des zones touristiques.

• Europe de l'Est (Pologne, Hongrie, Roumanie) : rendements bruts parfois supérieurs à 8%, mais avec des risques économiques et politiques plus élevés.

• Pays-Bas et Allemagne : des rendements plus modestes (3% à 5%), mais des marchés locatifs très stables et une forte demande en zones urbaines.

3. Fiscalité et frais en France

Il est important de noter que la fiscalité sur les revenus locatifs en France peut être lourde :

• Impôts sur le revenu foncier : en fonction de votre tranche marginale d’imposition (jusqu'à 45%) plus les prélèvements sociaux (17,2%).

• Régimes fiscaux : Pour réduire la pression fiscale, plusieurs dispositifs comme le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou le Pinel peuvent être envisagés.

Il y a également une fiscalité à l'acquisition qui est assez lourde dans certains pays. En France les frais liés à la transaction peuvent aller jusqu'à 8%.

4. Effet de levier avec le crédit

Utiliser un prêt immobilier peut considérablement réduire le capital à investir tout en vous permettant de constituer un capital immobilier important sur le long terme. Si vous parvenez à obtenir un prêt à un taux avantageux (environ 3-4% actuellement), l'effet de levier permet de multiplier votre rendement. Par exemple, avec un apport limité de 200 000 €, vous pourriez emprunter 1 000 000 € et générer des revenus sur une base de capital beaucoup plus élevée.

Exemple :

• Si vous achetez pour 1 200 000 € de biens avec un rendement de 5%, cela génère 60 000 € de revenus bruts annuels.

• En déduisant les charges, impôts et remboursements d’emprunt, cela pourrait vous permettre de toucher un revenu net à l'échéance des prêts proche des 5 000 € mensuels tout en investissant initialement 200 000€.

Conclusion

Pour générer 5 000 € de revenu net passif mensuel, il faudrait investir entre 857 000 € et 1 500 000 €, en fonction de l'emplacement et de la fiscalité locale. En France, les rendements les plus attractifs se trouvent dans les villes moyennes ou certaines régions moins prisées, tandis que l'Europe du Sud et de l'Est peut offrir des opportunités intéressantes pour des rendements plus élevés.

Un montage avec levier, via un emprunt, peut aussi réduire le capital initial nécessaire. L'accompagnement d'un expert immobilier ou fiscal est conseillé pour optimiser la rentabilité et éviter les erreurs coûteuses.