Les biens immobiliers en Pologne sont-ils moins chers qu'en France? Rapport des prix dans sept villes de taille comparable.

Ces dernières années, les prix de l'immobilier en Pologne et en France ont connu des évolutions dynamiques. Comme le montrent les données du début de l'année 2025, il existe une différence significative dans le coût d'achat des logements entre les deux pays. Ce rapport compare uniquement les villes ayant une population comparable, en se basant sur la population intra-muros, qui peut différer de celle des aires métropolitaines. Les prix moyens présentés correspondent à l’ensemble du marché, incluant à la fois le neuf et l’ancien.

Il est également important de noter que les écarts de prix au sein de ces villes peuvent atteindre jusqu'à ±50 % par rapport aux moyennes, ce qui permet encore de trouver des opportunités offrant un standard similaire à des prix comparables. La localisation reste un critère distinct.

Tableau des prix moyens de l'immobilier dans 7 villes au nombre d'habitants comparables en Pologne et en France

Paris vs. Varsovie – un écart énorme

Paris, capitale de la France, affiche les prix immobiliers les plus élevés de cette étude et fait partie des villes les plus chères du monde. Le prix moyen au mètre carré y est actuellement de 9 380 euros, soit 39 262 zlotys (selon le taux de la Banque Nationale de Pologne du 10 mars 2025).

À titre de comparaison, le prix moyen à Varsovie est de 17 286 zlotys, soit environ 4 130 euros. Ainsi, Varsovie est 55,97 % moins chère que Paris, ce qui signifie que les logements dans la capitale polonaise coûtent plus de deux fois moins cher que dans la capitale française.

Il y a huit ans, les appartements à Varsovie étaient en moyenne quatre fois moins chers qu'à Paris. Ces dernières années, le marché immobilier polonais a connu une forte hausse, tandis que les prix en France ont chuté de 5 à 15 % (selon la ville) au cours des trois dernières années. À Paris, la baisse a été d'environ 5,5 %.

Cracovie plus chère que Marseille !

Fait surprenant, Cracovie est plus chère que Marseille. Dans la deuxième plus grande ville de France, le prix moyen au mètre carré est de 3 602 euros (15 077 zlotys), tandis qu'à Cracovie, il atteint 16 543 zlotys (3 952 euros).

Les logements à Cracovie sont en moyenne 9,72 % plus chers qu'à Marseille.

Lyon, Toulouse et Nice vs. Poznań, Gdańsk et Szczecin

Dans cette comparaison, d'autres grandes villes de taille similaire ont été prises en compte.

• À Lyon, le prix moyen au mètre carré est de 4 416 euros (18 484 zlotys), tandis qu'à Poznań, il est de 12 614 zlotys (3 014 euros). L'écart est de 31,76 % en faveur de Poznań.

• À Toulouse, capitale de l’aéronautique française, le prix est de 3 488 euros (14 600 zlotys), contre 15 404 zlotys (3 680 euros) à Gdańsk. Ainsi, Gdańsk est 5,51 % plus cher que Toulouse.

• À Nice, l'une des villes les plus prestigieuses de France, le prix moyen atteint 5 139 euros (21 510 zlotys) par mètre carré, tandis qu'à Szczecin, il est de 13 302 zlotys (3 178 euros). Szczecin est 38,16 % moins cher que Nice.

Ce rapport ne prend pas en compte l’attractivité des régions, qui influe pourtant fortement sur les prix, notamment dans des villes comme Nice ou Lyon.

Nantes et Montpellier vs. Bydgoszcz et Białystok

Même parmi les villes plus petites, des différences notables apparaissent:

• À Nantes, le prix du mètre carré est de 3 279 euros (13 725 zlotys), et à Montpellier, de 3 394 euros (14 206 zlotys).

• À Bydgoszcz et Białystok, les prix sont nettement inférieurs : 10 535 zlotys (2 517 euros) et 10 879 zlotys (2 599 euros), soit plus de 23 % d’écart en faveur des villes polonaises.

Conclusion

L’analyse des prix de l’immobilier en Pologne et en France montre que les écarts de coûts d’achat des logements sont considérables. Varsovie reste beaucoup moins chère que Paris, mais certaines villes polonaises, comme Cracovie ou Gdańsk, égalent voire dépassent les prix des villes équivalentes en France. En revanche, dans les villes polonaises de taille moyenne, l’immobilier reste nettement plus abordable que dans leurs équivalents français.

En France, et particulièrement à Paris et dans les grandes villes, les prix sont déjà élevés et n'augmentent plus aussi vite qu'en Pologne. Le marché français est plus mature et les prix sont plus stables. L’écart entre les deux pays reste important, mais la Pologne se rapproche progressivement des niveaux des prix qu'on observer en Europe de l’Ouest, et l'écart historique se réduit progressivement.

Investir dans les localisations encore abordables en Pologne reste une opportunité pour bénéficier de revenus locatifs stables et de potentiels gains en capital. Le développement économique de nombreuses villes polonaises entretiennent un marché immobilier dynamique, ce qui pourrait favoriser de nouvelles hausses des prix dans les prochaines années.